Доверительное управление имуществом

Доверительное управление (сокращенно — ДУ) представляет собой способ финансовых взаимоотношений с передачей прав управления недвижимостью или денежными средствами опытному управляющему.

Вести управление вправе только управляющая компания (УК) или частный управляющий (трейдер), обладающий соответствующей лицензией. Главной задачей управляющего является увеличение капитала инвестора. Услуга предоставляется за определенную денежную плату. Специалист получает вознаграждения только после заключения прибыльных сделок, поэтому одинаково заинтересован в увеличении капитала. Если наблюдаются убыточные сделки, потери несут обе стороны составленного договора. Инвестор не получает ожидаемую прибыль, а управляющий остается без комиссионных вознаграждений, которые начисляются за совершение прибыльных сделок.

Что такое доверительное управление имуществом

Если отсутствует опыт распоряжения собственностью, рекомендуется поручить выполнение задачи квалифицированному специалисту. Приведем несколько примеров, когда может потребоваться доверительное управление имуществом.

Например, от родственника было унаследовано недвижимое имущество в другом населенном пункте. Владелец квартиры планирует стать арендодателем для получения пассивного финансового дохода. Однако нет времени самостоятельно ездить, искать арендаторов, составлять контракт и отслеживать своевременность оплаты коммунальных услуг. Оптимальным вариантом станет поиск управляющего, который согласится за определенную плату выполнять вышеперечисленные задачи. Российское законодательство разрешает передавать недвижимое имущество в доверительное управление. Человек способен совершать практически любые юридические действия от имени владельца в рамках полномочий, определенных составленным договором.

Какое имущество разрешено передавать в доверительное управление

• Предприятия и имущественные комплексы;
• Объекты недвижимости;
• Акции, права на которые записаны в электронном реестре;
• Интеллектуальную собственность (торговые знаки, названия компаний и т.д.);
• Прочее имущество, не оговоренное законом.

Сегодня в РФ доверительное управление часто используется в рамках аренды коммерческого недвижимого имущества.

Смысл передачи имущества в доверительное управление

Главной причиной является облегчение своей жизни. К примеру, если владелец квартиры проживает по другому адресу, появляется необходимость регулярной проверки окон, сантехнического оборудования, целостности замков и т. д. Кроме того, нужно регулярно передавать показания приборов учета и оплачивать коммунальные услуги. Дополнительная обязанность касается регулярной проверки почтового ящика на предмет наличия писем от пенсионного фонда или налоговой службы.

Специалисты говорят, что доверительный управляющий способен своевременно выполнять перечисленные задачи и подготавливать недвижимость перед прибытием владельца. А именно — заказывать услуги клининга для очистки помещений от накопившейся пыли.

Особенно ценной становится роль управляющего, когда владелец недвижимости становится арендодателем. Нанятый сотрудник будет заселять новых арендаторов после ухода старых. А также — поддерживать хорошее состояние жилья, своевременно оплачивать коммунальные услуги, гарантировать соблюдение всех пунктов составленного контракта.

Доверительное управление пользуется популярностью при покупке ценных бумаг. Для совершения выгодных инвестиций необходимо обладать определенным опытом, который отсутствует у начинающего инвестора. На помощь приходят 2 инструмента:

1. Паевой инвестиционный фонд (ПИФ). Инвестор покупает паи. После чего специалисты выгодно вкладывают средства в ценные бумаги и облигации, которые (вероятно) будут приносить инвестору финансовую прибыль. Остается лишь погасить паи и получить вложенные средства вместе с долей заработанного.
2. Индивидуальный инвестиционный счет с подключенным доверительным управлением. Представляет собой брокерский счет, позволяющий инвестировать денежные средства в облигации или акции. Владелец счета должен выбрать подходящую стратегию инвестирования. Остальными задачами займутся профессионалы.

Ценные бумаги разрешено передавать в доверительное управление напрямую. Однако многие управляющие компании занимаются подобного рода деятельностью при большом капитале, составляющем десятки миллионов рублей. Дополнительное достоинство доверительного управления — уменьшение рисков. Например, при появлении задолженности владельца его имущество нельзя отобрать. Единственное исключение — когда владелец обанкротился или долги появились во время доверительного управления.

Кто может являться доверительным управляющим

Ответ — только частные предприниматели или работники коммерческой организации (не унитарного предприятия).

Дополнительные особенности определяются разновидностью имущества, передаваемого в доверительное управление. Например, для распоряжения ценными бумагами (либо денежными средствами, предназначенными для проведения сделок с ценными бумагами) нужно быть юридическим лицом и обладать соответствующей лицензией.

Обратите внимание — доверительный управляющий несет ответственность при совершении сделок с нарушением установленных ограничений либо за превышение своих полномочий. Управляющий обязан возместить финансовые потери владельцу имущества.

Правильный выбор доверительного управляющего

Руководитель федеральной компании «Единый Центр Защиты» первым делом рекомендует проверять наличие компании или частного предпринимателя в госреестре. Если записи отсутствуют — значит, договор заключать нельзя. Следующим шагом станет посещение личного сайта управляющего. Клиенты нередко оставляют отзывы о сотрудничестве, которые помогают оценивать целесообразность заключения договора. Воспользуйтесь системой «Правосудие», чтобы посмотреть судебные иски в сторону компании.

Если ищите специалиста, который будет управлять вашими ценными бумагами — обязательно посетите реестр Центрального Банка для проверки наличия лицензии. Возле лицензии указывается рейтинг надежности для оценки финансовых рисков. Рекомендуется уделять внимание высоким показателям — ААА или А++
Обратите внимание — путем передачи имущества в управление невозможно застраховаться от проблем. Например, управляющий может найти неаккуратных арендаторов, которые причинят урон мебели, напольным покрытиям и т. д. Поэтому рекомендуется ответственно выбрать управляющего.

Составление договора на доверительное управление

Согласно действующему законодательству, в договоре должно быть прописано:

1. Наименование имущества, передаваемого в управление;
2. Личные данные владельца имущества;
3. Стоимость услуг доверительного управляющего;
4. Срок заключения контракта (до пяти лет).

Соглашение о передачи недвижимого имущества в доверительное управление записывается в Росреестр. В противном случае договор считается недействительным. Кроме обязательных личных данных владелец имущества должен прописать дополнительные условия. А именно — полномочия управляющего.

Условия расторжения договора

Если после завершения срока действия договора его стороны не заявят о его расторжении, контракт автоматически продлится на аналогичный срок с сохранением условий. Действие договора будет прекращено, если одна из сторон разорится или умрет. При необходимости участник может разорвать договор (с обязательным уведомлением второй стороны за 3 месяца до расторжения).

Делаем выводы

• Доверительное управление помогает экономить время и средства;
• Обычно договор составляется для операций с акциями или имуществом;
• Важно правильно выбирать доверительного управляющего;
• Нужно платить за услуги;
• При передаче акций гарантировать доходность невозможно. Если определенная управляющая компания обещает начисление гарантированной прибыли, такое предложение желательно оставлять без рассмотрения. Как правило, это мошенники, стремящиеся завладеть средствами клиента.