Что такое закладная на квартиру по ипотеке

Что такое закладная на квартиру по ипотеке
Банковские клиенты, покупающие недвижимость в ипотеку, нередко получают требование зарегистрировать закладную. Сегодня мы рассмотрим особенности этого документа. Закладная представляет собой ценную бумагу, которая обеспечена ипотекой. При определенных обстоятельствах финансовое учреждение может воспользоваться закладной для получения части прибыли. Рассматриваемый документ выдается на следующие категории объектов:

  • Квартиры в многоквартирных жилых домах;
  • Частные домовладения;
  • Земельные участки – без построек или с постройками;
  • Недвижимость компаний;
  • Остальные категории недвижимости.

Обязательно ли подписывать закладную

Закладная считается необязательным условием для получения ипотеки, однако, многие кредитные организации требуют оформления соответствующего документа. Для банков данный документ гарантирует получение прибыли, даже если клиент перестанет совершать ежемесячные платежи.

Зачем нужна закладная на квартиру?

Что такое закладная на квартиру по ипотеке
Документ необходим обеим сторонам соглашения. Кредитуемому клиенту предлагаются улучшенные условия обслуживания. Дополнительных достоинств нет.
Кредитор получает гарантию, что финансовые средства будут возвращены при отказе выполнения условий договора заемщиком. Финансовое учреждение наделено правом совершения любых операций с закладной без разрешения заемщика (продажа, передача). Кроме того, ценная бумага помогает привлекать инвестиции. Если банк зарабатывает на сделке, заемщик получает выгодные условия обслуживания.

Внешний вид закладной на недвижимость

Не существует общепринятого стандарта оформления документа. В разных финансовых учреждениях закладные отличаются по шрифту, цвету, формату бумаги. Однако сведения на бланке всегда одинаковы, поскольку утверждены федеральным законом под номером 102 («Об ипотеке»). Ознакомиться с образцом документа можно в интернете. Согласно правилам, закладная содержит следующие данные:

  • Идентификационный номер и наименование документа. Обычно номер указывается вверху.
  • Сведения о кредитной организации. Сюда относятся юридические данные (ИНН, КПП и т. д.).
  • Личные данные кредитуемого клиента – Ф. И. О., дата рождения, паспортные данные.
  • Номер кредитного договора.
  • Условия кредитования – величина ежемесячного платежа, процентной ставки, длительность заключения договора.
  • Требования кредитной организации к выплате долга.
  • Адрес залогового объекта (жилья или земельного участка) и номер кадастрового паспорта.
  • Стоимость залога, установленная специалистами.
  • Сведения о правах на недвижимость, которыми обладает залогодатель.
  • Подписи всех сторон сделки и дата составления договора.

Непосредственно перед подписанием закладной необходимо внимательно проверить все данные и провести сравнение с кредитным договором. В случае наличия расхождений между ними приоритет получает первый документ.

Как оформить закладную по ипотеке

Что такое закладная на квартиру по ипотеке
Рассмотрим стандартные этапы регистрации. Учитывайте, что после первого июля 2018 года появилась возможность оформления электронной закладной – для этого следует заполнить форму на официальном сайте Росреестра и заверить документ несколькими подписями. Закладную должен подписать государственный регистратор, залогодержатель и залогодатель.

1 – Посещение банка

Обычно подписание закладной проводится при заключении кредитного договора. По правилам составлением документа занимаются 2 стороны договора, однако обычно бумагу заполняет работник банка. Кредитуемому клиенту следует только поставить личную подпись. Перед заключением договора рекомендуется узнать перечень документов, запрашиваемых банком. Разные финансовые учреждения выставляют определенные требования к пакету документов. Обычно нужны следующие документы:

  1. Российский паспорт. Банку нужно удостоверение личности заемщика. Некоторые кредитные организации выставляют дополнительное требование – наличие постоянной прописки. Допускается прописываться в купленной квартире.
  2. Свидетельство собственности (или выписка из государственного реестра недвижимости). Документ доказывает права собственности на покупаемую квартиру.
  3. Документы основания собственности.
  4. Отчет об оценивании рыночной стоимости недвижимости. Некоторые финансовые учреждения занимаются такой процедурой самостоятельно, другие – просят воспользоваться услугами независимых экспертов. Отчет нужен для определения настоящей рыночной стоимости недвижимости. Рассматриваемая процедура платная. Стоимость варьируется от 2,5 до 6 тысяч рублей.
  5. Страховка недвижимости, заложенная в пользу кредитной организации. Она гарантирует банку получение остатка задолженности за объект, если залог будет утрачен (в случае возгорания или других обстоятельств). Если кредитуемый клиент потеряет свою недвижимость по независящим факторам, страховая компания выплатит необходимую сумму банку.

Перечисленные сведения прописываются в закладной. По обыкновению длительность составления документа занимает не более получаса. В большинстве случаев финансовое учреждение заблаговременно подготавливает ценную бумагу вместе с кредитным договором. Кредитуемому клиенту остается только поставить подпись. Точный перечень документов определяется ситуацией и требованиями, которые выставляет банк, основываясь на региональном законодательстве. Невозможно посмотреть стандартный список документов, поскольку его не существует. Поэтому перед проведением сделки необходимо получить консультацию. Можно пообщаться с риэлтором или банковскими представителями.

2 – Уплата госпошлины

Регистрация закладной и права собственности осуществляется в одно время. Причем регистрация права собственности совершается платно. Поэтому рекомендуется заранее уплатить государственную пошлину, чтобы избежать дополнительного посещения Росреестра. Право собственности облагается государственной пошлиной согласно Налоговому Кодексу Российской Федерации. Причем величина пошлины определяется категорией получателя права собственности:

  • Физ. лица (обыкновенные граждане) – 2 тысячи рублей;
  • Юр. лица (компании) – 220 тысяч рублей.

Уплата пошлины осуществляется в территориальном отделении Росреестра или в любом банке. Можно пользоваться устройствами самообслуживания для внесения платежей. Главное – сохранить квитанции, иначе будет невозможно подать документы для регистрации. Таким образом, клиент оплачивает только регистрацию права собственности. Если закладная составляется без покупки недвижимости (на существующую квартиру), дополнительные расходы отсутствуют. Приведем пример – если клиент банка получает ипотеку на новое жилье и предоставляет в роли залога старую недвижимость – регистрация осуществляется бесплатно.

3 – Регистрация

Точный перечень документов для регистрации определяется разновидность недвижимости.

Обычно нужно представить:

  1. Удостоверение личности собственника жилья. Если насчитывается более 1 собственника (например, если квартира была приобретена супругами), понадобятся паспорта всех лиц. В случае покупки недвижимости на первичном рынке нужны документы застройщика, которые приносит сотрудник компании. В случае покупки квартиры на вторичном рынке – приходит продавец. Если среди будущих собственников находится ребенок, дополнительно понадобится взять документ, подтверждающий его рождение и разрешение, выданное органами опеки.
  2. Доказательство права собственности (акты приема и передачи жилья, договор и закладная).
  3. Доказательство оплаты. Рассматривается только оригинал платежной квитанции.

Собранные документы необходимо передать работникам Росреестра в любом территориальном отделении. Если клиенту выдвигают требование посетить филиал по месту расположения залогового объекта, оно считается незаконным. Единственная обоснованная причина отказа – отсутствие необходимых документов или неудовлетворительное качество (бумаги исправлены, повреждены и т. д.).

Дополнительный способ подачи документов – через многофункциональный центр. Сотрудники самостоятельно отправят документы в государственный реестр. Однако выполнение задачи займет больше времени. После принятие документов сотрудник государственного реестра выдает клиенту расписку в 2 экземплярах (1 для банка). Расписка содержит перечень принятых документов, контактные данные и дату выдачи свидетельства. На основании перечисленных сведений можно установить время, необходимое для оформления выписки. Обычно изготовление документа занимает 5 рабочих дней.

4 – Получение свидетельства

Четвертым шагом является получение свидетельства. Заемщик должен посетить территориальное отделение Реестра в установленное время и отдать сотруднику расписку. В свою очередь, сотрудник выдаст:

  • Выписку из ЕГРН (заемщику);
  • Оригинал закладной (финансовой организации).

5 – Получение дубликата закладной на недвижимость

Заключительным шагом является получение дубликата закладной. Документ необходим для доказательства условий залога, поскольку некоторые финансовые учреждения нередко утрачивают закладные. Получение дубликата осуществляется бесплатно. На документе находится соответствующая отметка. Кроме того, рекомендуется попросить банковских сотрудников проверить достоверность указанных данных. Любые допущенные ошибки в будущем способны вызвать проблемы.

Список банков, где можно оформить

  • Газпромбанк;
  • ВТБ;
  • Уралсиб;
  • Возрождение;
  • Сбербанк;
  • Альфа-Банк.

При выборе финансового учреждения учитывайте, что каждая организация ставит собственные условия оформления документов. Рекомендуется предварительно проконсультироваться с банковскими сотрудниками для получения информации по обслуживанию.

Действия после выплаты ипотеки

После полного погашения ипотеки закладная на недвижимость будет аннулирована. А значит, кредитная организация утратит право воспользоваться недвижимостью своего клиента. Возврат закладной осуществляется в течение нескольких суток после погашения долга. Согласно российскому законодательству, максимальный срок возврата составляет ровно месяц, если составленный договор не содержит иных сроков. Некоторые финансовые учреждения предоставляют платную услугу для ускорения процедуры выдачи закладной.

Чтобы снять обременение, заемщик должен сделать несколько шагов:

  1. Полностью погасить долг;
  2. Получить справку, доказывающую отсутствие долга;
  3. Отправить запрос о выдаче закладной;
  4. Получить документ в течение одного месяца или другого срока, оговоренного в договоре;
  5. Посетить отделение реестра или МФЦ с закладной и справкой;
  6. Написать заявление о снятии обременения;
  7. Принять выписку из ЕГРН о праве собственности без обременения;
  8. Аннулировать закладную;
  9. Положить документ в надежное место.

Что делать при потере закладной

Что такое закладная на квартиру по ипотеке
Снять обременение поможет дубликат закладной. Если дубликат отсутствует, кредитная организация самостоятельно его сделает или обратится в государственный реестр для получения бумаги.

Полезные рекомендации для заемщиков

  • Что делать, если финансовое учреждение отказывается выдавать закладную после погашения долга. Прежде всего, следует подать заявление на получение данного документа. Без запроса закладная не выдается. Если после подачи заявления банковская организация продолжает бездействовать, рекомендуется отправить претензию или обратиться в суд.
  • Можно ли изменять закладную. Российское законодательство устанавливает возможность редактирования документа, причем количество изменений ничем не лимитировано. Необходимость внесения корректировок возникает, когда изменяются собственники недвижимости или корректируются условия кредитного договора. Понадобится посетить финансовое учреждение и подать соответствующее заявление. Затем – посетить территориальное отделение Росреестра с необходимыми документами.
  • Как выяснить наличие оформленной закладной по квартире. Существование обременения на объект недвижимости не доказывает наличие закладной. Поэтому перед приобретением квартиры следует напомнить продавцу о важности снятия обременения. Если оформление документа состоялось – срок снятия обременения вырастет (понадобится получить разрешение от банковской организации). Если закладная отсутствует – задача будет выполнена быстро. Для проверки существования закладной можно задать вопрос продавцу или самостоятельно подать запрос в финансовое учреждение, являющееся владельцем залога.
  • Можно ли получить ипотеку вообще без закладной. Согласно российскому законодательству, закладная не является обязательным документом для покупки недвижимости в ипотеку. Впрочем, практика показывает, что многие финансовые учреждения требуют оформлять указанную ценную бумагу.
  • Особенности покупки строящейся недвижимости. В случае покупки квартиры в строящемся здании залогом выступают права требования к застройщику. В рассматриваемом случае гарантией залогодержателя является возможность потребовать от застройщика выполнить обязательства по возведению объекта недвижимости.

Резюмируя:

  1. Регистрировать закладную необходимо, чтобы подтвердить передачу ипотеки в залог;
  2. Процедура оформления не вызовет трудностей при соблюдении инструкций;
  3. Следует внимательно проверять информацию в документах;
  4. Нужно консультироваться с банковскими сотрудниками при возникновении проблем.